¿Qué es Cash on Cash Return (COCR)?
Cash on Cash Return es un tipo de métrica que se utiliza para medir el rendimiento total obtenido en propiedades de inversión reales, el rendimiento es el ingreso total en efectivo obtenido en la propiedad de inversión, para decirlo en palabras simples, el rendimiento de efectivo sobre efectivo lo gana el inversor realizado invirtiendo en la propiedad que hipotetándolo y se calcula como la relación entre el monto total de los ingresos por alquiler generados por la propiedad y la inversión total en efectivo inicialmente realizada en la propiedad.
Fórmula
Esta fórmula debe tenerse en cuenta que la tasa de dividendos de acciones solo mide el rendimiento del efectivo real invertido, es decir, el capital involucrado en la inversión. Así, la medida no incluye la deuda involucrada en la compra del inmueble, que es un instrumento de financiación común en el sector inmobiliario.
Cómo calcular efectivo sobre devolución en efectivo (con ejemplo)
Consideremos el ejemplo utilizando la fórmula COCR anterior:
Inversión sin préstamo
Un inversionista compra una propiedad por $ 2,000,000 y recibe un alquiler mensual de $ 8,000. Tiene que pagar los gastos de mantenimiento de la propiedad de $ 2,000.
- Ahora, el ingreso mensual de la propiedad = 8000 - 2000 = $ 6,000
- Ingreso anual = 12 X 6000 = $ 72000
- Por lo tanto, Fórmula COCR = Flujo de efectivo anual antes de impuestos / Efectivo total invertido = 72000/2000000 = 3.6%
Inversión en la propiedad con préstamo
Un inversionista compra una propiedad de alquiler de $ 2,000,000 con un pago inicial de $ 500,000. Recibe un alquiler mensual de $ 8,000 y paga gastos de mantenimiento e intereses de $ 4,000 cada mes.
- Ahora, el ingreso mensual después de los gastos del inversionista = 8000 - 4000 = $ 4,000
- Ingreso anual = 12 X 4000 = $ 48000
- Por lo tanto, efectivo sobre retorno en efectivo = 48000/500000 = 9,6%
En los ejemplos anteriores, el préstamo aumentó este índice. Los préstamos o apalancamiento aumentan el riesgo para el inversor. Cualquier daño, costos adicionales, pérdidas por deterioro, pérdida de capital debe ser asumido por el propio inversionista, y los bancos deben pagar a tiempo.
Sin embargo, no siempre es así; esta relación depende de muchos otros factores como el precio, el monto del préstamo, el alquiler mensual, los pagos mensuales del préstamo, etc.
Diferencias de retorno de efectivo sobre efectivo y retorno de inversión (ROI)
Diferencias entre COCR y retorno de la inversión (ROI):
El retorno de la inversión implica el retorno total de la inversión. También consideraría las ganancias de capital de la inversión. Considerando que esto representa solo las entradas de efectivo anuales. Dado que el COCR en la inversión inmobiliaria, los activos se mantienen durante un período muy largo, generalmente de 10 a 20 años, las ganancias de capital son difíciles de estimar. Además, las ganancias de capital sobre la propiedad según la ubicación de la propiedad, el escenario geopolítico, las condiciones económicas y otros factores.
Por tanto, para medir y comparar la inversión en inversión inmobiliaria, COCR es una mejor medida.
Ventajas
- La relación es fácil de calcular COCR. La relación es un método fácil y rápido para comparar los rendimientos de varias oportunidades de inversión. La relación brinda al inversor la oportunidad no solo de comparar los rendimientos dentro del efectivo sobre el rendimiento en efectivo en la clase de activos inmobiliarios, sino también entre las clases de activos.
Desventajas
- El cálculo del COCR se basa en el flujo de efectivo antes de impuestos sobre el efectivo total invertido. Dado que el numerador de la relación es antes del flujo de efectivo de impuestos, no considera el tramo impositivo ni las salidas de impuestos del individuo. La oportunidad de inversión puede verse influenciada por los beneficios fiscales y el gasto fiscal de un individuo, que no se capturan en la tasa de rendimiento.
- La devolución de efectivo sobre efectivo no tiene en cuenta la rentabilidad del capital. Un rendimiento del capital puede indicar un rendimiento más alto, ya que el rendimiento del capital no es un ingreso.
- Otros riesgos de poseer la propiedad se capturan en la relación. Un inversor debe hacer la debida diligencia, junto con el cálculo de la tasa de retorno, antes de invertir en la propiedad.
- La relación se basa en el interés simple para calcular el efectivo sobre el rendimiento en efectivo y no en el cálculo del interés compuesto. Una oportunidad de inversión con una tasa de interés compuesto incluso pequeña puede ser una oportunidad superior que una inversión con un alto rendimiento de efectivo a efectivo.
- La relación no tiene en cuenta el valor del dinero en el tiempo. Por lo tanto, solo se hace efectivo durante el primer año de inversión si se mide una proporción absoluta y se mide la tasa de dividendos de capital sobre la inversión única.
¿Qué es un buen coeficiente de retorno de efectivo sobre efectivo?
El número absoluto de un buen COCR varía. Mientras que los expertos dicen que un retorno del 8% es una buena proporción, mientras que algunos expertos buscan un rango entre el 8-12%. Algunos inversores pueden no invertir si no se les garantiza un COCR del 15% o 20%.
Conclusión
La tasa de dividendo de capital da la razón de la entrada de efectivo antes de impuestos por la cantidad de capital invertido inicialmente. No incluye los préstamos tomados de las instituciones financieras al calcular la tasa de retorno de efectivo sobre efectivo.
Si bien esta es una métrica simple, no dice todo sobre la propiedad en alquiler y no debe tomarse como la única medida para tomar una decisión de inversión. El COCR en la inversión inmobiliaria requiere un nivel de análisis profundo y sofisticado, que incluye análisis cualitativos como la ubicación de la propiedad, las perspectivas futuras del área, la estética comercial de la ubicación, entre otros factores.
Un buen coeficiente de COCR no considera los beneficios fiscales, fuentes alternativas de financiamiento, posible estructura de financiamiento. Sin embargo, un buen índice de COCR sigue siendo la métrica más básica e importante para indicar una mejor oportunidad de inversión.
