La tasa de capitalización es otro término para la tasa de rendimiento que se espera en una inversión en campos de bienes raíces comerciales, este término es solo una relación entre la tasa de rendimiento y la inversión real realizada en el proyecto de bienes raíces comerciales.
¿Qué es una tasa de capitalización?
Es la relación entre el ingreso operativo neto y el valor de mercado del activo y se usa comúnmente en la industria de bienes raíces.
- La tasa de capitalización se utiliza a menudo en la industria de bienes raíces comerciales. Se puede utilizar para comparar los rendimientos de las propiedades potenciales que están por adquirir.
- Una propiedad que obtenga una tasa más alta se consideraría una mejor inversión que la otra propiedad dado que otras condiciones son similares a la ubicación de los edificios, etc. Por lo tanto, permite una comparación rápida del potencial de ganancias de las propiedades de inversión y puede ayudar a elegir la mejor oportunidad de inversión.
- Puede dar una especie de indicación de la tendencia de los precios inmobiliarios. Si las tarifas se están reduciendo, puede significar que el valor de las propiedades está aumentando y, por lo tanto, el mercado inmobiliario en su conjunto se está calentando.
Fórmula de tasa de capitalización
A continuación se muestra la fórmula utilizada para el cálculo
- El ingreso operativo neto de una propiedad de alquiler es su alquiler menos los gastos pagados por su mantenimiento.
- También se puede considerar como un retorno de la inversión que un inversor recibirá anualmente por la compra de una propiedad inmobiliaria.
Ejemplos de tasa de capitalización
Ejemplo 1
Suponga que un edificio de oficinas que da un ingreso operativo neto de $ 10,000,000 está valorado en $ 75,000,000. Usando la fórmula de tasa de capitalización anterior, podemos calcular que la tasa de capitalización del edificio es:
= 10000000/75000000 = 13,33%
Así, si el edificio se vende por $ 75 Mn, también se puede decir que el edificio se vendió a una tasa de capitalización del 13,33%.
Ejemplo 2
Digamos que una propiedad de alquiler obtiene un ingreso bruto de $ 1,000 cada mes. El propietario está obligado a pagar anualmente $ 700 por administración y mantenimiento de la propiedad, $ 500 por impuestos a la propiedad, $ 250 por seguro. Compró la propiedad por $ 80,000.
En este caso, tenemos los ingresos brutos y los gastos incurridos por el propietario. Por lo tanto, calcularemos la utilidad operativa neta de la propiedad:
- NOI = Ingreso bruto - administración de la propiedad - impuestos a la propiedad - seguro
- NOI = 1000 * 12 - 700 - 500 - 250
- NOI = 12000 - 1450 = $ 10550
- Ahora, cálculo de la tasa de capitalización = NOI / precio de la propiedad = $ 10,550 / $ 80,000 = 13.18%
¿La alta tasa de capitalización es siempre mejor?
- Las tasas de capitalización pueden ser una buena estimación para comparar diferentes propiedades de inversión. Pero una tasa más alta no suele significar una mejor oportunidad de inversión. Las tasas de capitalización son importantes, pero un inversor también debe considerar otros parámetros.
- Puede considerarse como una medida del riesgo de la inversión. Por lo general, una tasa baja implica un riesgo bajo y una tasa más alta implica un riesgo mayor.
Desventajas de la tasa de capitalización
- Se puede usar solo cuando el ingreso operativo neto es constante o no fluctúa mucho. Al utilizar esta tasa de capitalización, la valoración sería algo similar a la del método de flujo de efectivo de descuento. Sin embargo, si el flujo de efectivo es complejo e irregular con mucha variación, se debe utilizar un método de flujo de efectivo con descuento completo para obtener una valoración creíble y confiable.
- La Tasa de Capitalización puede tener en cuenta varios factores, pero no refleja el riesgo futuro. Supone un ingreso sostenible de la propiedad inmobiliaria, pero no se puede garantizar tal suposición. El alquiler puede apreciarse o depreciarse. El valor de la propiedad puede cambiar debido a circunstancias externas sobre las que el inversor no tiene ningún control. Pueden surgir gastos tales como gastos de mantenimiento. Por tanto, la tasa de capitalización no ofrece ninguna orientación o predicción sobre el riesgo futuro.
Conclusión
La tasa de capitalización es una métrica comparativa que es más útil para comparar propiedades similares, es decir, propiedades en una ubicación similar, clase de activo similar y antigüedad similar. Esta métrica todavía se utiliza ampliamente para valoraciones de inmuebles comerciales y de activos múltiples. Los inversores inmobiliarios lo utilizan como una herramienta para valorar sus inversiones y tomar una decisión informada. Sin embargo, el inversor no debe considerar las tasas de capitalización como una métrica de referencia, sino también considerar varios otros factores que pueden afectar el valor del activo. Es una métrica importante pero no una medida exhaustiva.
