¿Qué es un certificado de gravamen fiscal?
El certificado de gravamen fiscal es el certificado que se pone a disposición de un inversionista que muestra su interés en una propiedad al invertir sus fondos en la compensación del impuesto a la propiedad pendiente de esa propiedad en nombre del propietario de dicha propiedad. El inversionista recibe este certificado al pagar el impuesto a la propiedad pendiente, contra el cual obtendrá un porcentaje específico de interés del propietario de la propiedad cuando lo devuelva.
Y en caso de que el propietario no pague la cantidad después de un período específico, el propietario del certificado de gravamen fiscal tendrá un reclamo sobre la propiedad de la cual ha pagado el impuesto predial. Una autoridad reguladora emite este certificado a una persona que tiene la oferta más baja en la subasta y está lista para aceptar la tasa de interés baja en sus inversiones de los propietarios de la propiedad.
¿Como funciona?
- Los municipios lo crean en las propiedades cuyos impuestos sobre la propiedad no se pagan durante un período prolongado. Los municipios de las respectivas áreas tienen derecho a vender el gravamen fiscal del monto del impuesto predial pendiente en una subasta.
- Los inversionistas ofertan su monto en las subastas, y la oferta ganadora, que es la tasa de interés más baja sobre el monto del impuesto pendiente, obtendría el certificado de gravamen fiscal. El inversionista que gane pagará los impuestos pendientes a los municipios y, a cambio, tendrá derecho a recibir los impuestos pagados junto con los intereses que haya pagado de los propietarios de la propiedad.
- La tasa de interés puede variar de un municipio a otro, de una zona a otra. Las tasas de interés para estos gravámenes fiscales vendidos en las subastas son generalmente tan bajas como del 3% al 8%. El dueño de la propiedad tiene que canjear estos certificados dentro del período de rescate de uno a tres años, junto con la porción de interés pendiente.
Beneficios de invertir en un certificado de gravamen fiscal
Antes de continuar y explicar los beneficios, analicemos brevemente por qué el certificado de gravamen fiscal no fue una inversión tan popular. Es una inversión baja; por lo tanto, no ofrece una alta rentabilidad, pero ofrece una baja rentabilidad. Además, también hay un problema de liquidez en estos certificados; por lo tanto, debido a estas 2 razones principales, los certificados de gravamen fiscal no son tan populares. Ahora expliquemos los beneficios:
- Estas son inversiones mucho más seguras en comparación con otras opciones de inversión en el mercado.
- Estos son de baja inversión inicial, que pueden ser asequibles para cualquiera de los pequeños inversores.
- Proporciona un retorno de la inversión con un pago de una suma global completa al vencimiento, lo que se suma a su ventaja.
- Le da al inversionista el derecho de adquirir una propiedad mediante ejecución hipotecaria si los propietarios no rescatan el certificado.
- La propiedad está disponible para un inversionista con centavos de un dólar si el propietario no redime el certificado de gravamen fiscal.
¿Cómo invertir en un certificado de gravamen fiscal?
No se compra en el mercado. Estos se pueden ganar haciendo ofertas en el mercado de subastas cuando los municipios colocan el certificado de gravamen fiscal para las subastas. Los inversionistas hacen su oferta por varias propiedades cuyos impuestos a la propiedad están pendientes, y los inversionistas con las ofertas ganadoras recibirán estos certificados. No existe un mercado secundario desde donde el inversor pueda adquirir estos certificados. La única forma de obtener estos certificados es ganar las licitaciones en el mercado de subastas para la propiedad que le interesa.
Ventajas
# 1 - Inversión de capital baja
Requiere una baja inversión de capital, ya que los inversionistas solo deben pagar la cantidad de impuestos a la propiedad pendientes de la propiedad para ser elegible para el certificado de gravamen fiscal. Se pone a disposición del inversor al realizar el pago del impuesto predial a nombre del propietario, el cual ha permanecido pendiente por un período prolongado a los municipios del área donde se ubica la propiedad.
# 2 - Devolución de inversiones
Viene con una tasa fija de rendimiento sobre la inversión realizada por el inversionista, que debe ser pagada por el propietario en el momento de la redención del certificado junto con el monto del impuesto predial pagado por el inversionista a los municipios en su nombre.
# 3 - Monto global en el canje
El inversionista recibirá una suma global sobre el canje de este certificado del propietario, junto con los intereses sobre su monto inicial invertido.
# 4 - Derecho a comprar una propiedad a un precio muy económico
El inversionista disfruta del derecho a comprar la propiedad si el propietario no puede canjear estos certificados de gravamen fiscal en la fecha de vencimiento del canje. Traerá una situación de ejecución hipotecaria en la que el inversionista puede comprar la propiedad a centavos de un dólar.
# 5 - Inversiones seguras
Estas son una de las inversiones más seguras, ya que son emitidas por los municipios y se consideran rescatadas por el propietario de la propiedad al vencimiento. En caso de no redimirse, el inversionista tendrá derecho a comprar la propiedad por un monto mínimo.
Desventajas
# 1 - Sin ingresos recurrentes
Bajo esto, no hay un retorno regular de la inversión realizada por el inversor. Cualquiera que sea el rendimiento de su inversión, se recibirá una suma global en el momento de la redención o vencimiento del certificado de gravamen fiscal por parte del propietario.
# 2- Proceso muy lento
El proceso de emisión de este certificado es muy lento. No solo la emisión, sino que incluso la redención de estos es muy lenta. Dado que los municipios emiten el certificado, el proceso no es rápido y, por lo tanto, ni la emisión ni el reembolso del certificado de gravamen fiscal se completan a tiempo.
# 3 - Tasa de retorno baja
A pesar de que estos certificados proporcionan un retorno de la inversión (ROI), estos retornos no son tan altos en comparación con las otras opciones disponibles en el mercado para los inversores.
# 4 - Alta competencia
Existe una competencia muy alta entre los inversores, ya que estos certificados se emiten sobre la base de ofertas y las ofertas son realizadas por muchos inversores, agentes inmobiliarios y administradores de dinero. Por tanto, los nuevos inversores muchas veces no regresan con el certificado, mientras que los demás que son habituales en estos mercados tienden a colocar las ofertas ganadoras.
