Definición de REIT industriales
Los REIT industriales son un fideicomiso de inversión inmobiliaria que posee u opera propiedades inmobiliarias como la fabricación, el almacenamiento, la producción, la distribución o cualquier otro polígono industrial y gana por arrendarlas o alquilarlas a empresas.
¿Como funciona?
Los REIT industriales compran espacios o construyen espacios que se pueden alquilar o alquilar a empresas para fines industriales, específicamente industriales. Dichos REIT forman un grupo de fondos que ayuda a su negocio con fines de inversión. Los REIT recaudan fondos a través de contribuciones de inversores minoristas o empresas. Estos fondos se utilizan luego para comprar edificios, centros industriales (en parte o en su totalidad), espacios industriales, fábricas, centros de producción, etc. o para administrar, seminuevos o arrendar dichas propiedades industriales para que puedan ser arrendadas más. para cobrar dinero.
Trabajan en un modelo de negocio que exige que se paguen dividendos más altos a los inversores. Estos REIT están exentos del impuesto sobre la renta federal siempre que entreguen el 90% de sus ingresos imponibles en dividendos a los accionistas. Los inversores también tienen los incentivos de la apreciación del capital debido al aumento de las tasas de propiedad inmobiliaria.
Los REIT industriales, al igual que otros REIT, emiten acciones para la financiación de acciones junto con la financiación de deuda a nivel corporativo. Por lo tanto, a diferencia de los fideicomisos de inversión inmobiliarios tradicionales, estos fondos también cotizan en los mercados de cambio públicos.
La perspectiva de los inversores
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- Es importante señalar que los REIT, incluidos los industriales, realizan inversiones a largo plazo en propiedades. Por lo tanto, cualquier decisión o plan de invertir dinero en dichos fondos debe incorporar la visión a largo plazo de las inversiones.
- Las decisiones de inversión en estos REIT deben basarse en la evaluación de las operaciones del negocio. La rentabilidad por dividendo es una de las mejores herramientas de medición, y la misma se puede calcular dividiendo los dividendos por el flujo de efectivo de las operaciones. Una relación más alta indica mejores rendimientos.
- Busque siempre REIT que hayan tenido un buen desempeño históricamente. Un REIT de buen desempeño seguramente tendrá un equipo sólido que generalmente presenta oportunidades para un buen desempeño en el futuro.
- Antes de realizar inversiones, considere comprender la dinámica del mercado, el entorno macroeconómico en el que operan los REIT y el perfil de riesgo-rendimiento de la inversión.
Ejemplos de REIT industriales
En el mercado de los Estados Unidos, los REIT industriales representan aproximadamente el 10% de los fondos cotizados en bolsa de bienes raíces de base amplia. Algunos de los REIT populares en el sector industrial son:
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- Libertad (LPT)
- Prologis (PLD)
- Americold (FRÍO)
- Parques comerciales de PS (PSB)
- EastGroup (EGP)
- STAG Industrial (STAG)
- Industrial innovador (IIPR)
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Algunos de los REIT industriales que pagan dividendos más altos son:
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- Uniti Group, Inc.
- Plymouth Industrial RIET, Inc.
- Fideicomiso de Propiedades de Logística Industrial
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Estos REIT tienen rendimientos por dividendos superiores al 7% cada uno.
Los diferentes REIT tienen diferentes especificaciones para la gestión de propiedades. Algunos de estos REIT poseen / administran instalaciones de producción, mientras que otros poseen / administran almacenes o centros de distribución.
Echemos un vistazo a algunos de los REIT industriales conocidos rápidamente:
Prologis pertenece a la subcategoría de logística de estos REIT. Es uno de los REIT más grandes y mejor calificados (según su solvencia) y administra almacenes y centros de distribución. Tiene una capitalización de mercado de casi 50.000 millones de dólares y una rentabilidad por dividendo del 2,9%.
Otro actor importante en el espacio industrial es el REIT industrial Stag, que cuenta con espacios logísticos y de fabricación. Opera principalmente en los Estados Unidos y es un actor más pequeño. Dio un rendimiento por dividendo del 4,9% mientras tenía $ 3,5 mil millones en capitalización de mercado.
Duke Realty Corporation , con sede en EE. UU., Es un REIT diferente que se centra en centros de distribución y consultorios médicos. Su capitalización de mercado es de $ 10.9 mil millones y su rendimiento por dividendo en 2.8%.
Ventajas
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- La flexibilidad en la gestión de espacios industriales y su modificación según las necesidades específicas de empresas o clientes es una ventaja. Por lo tanto, la adaptabilidad se convierte en una consideración importante en REIT industrial.
- En una nota similar, tienen que centrarse menos en las reparaciones y la estética del edificio y las propiedades. Otros REIT se enfrentan a este problema debido al valor estético de la propiedad.
- Las inversiones en estos REIT pueden ser ventajas, ya que ha habido una escasez de espacios logísticos mientras que cada vez hay más actividad de fabricación.
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Desventajas
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- Los factores de crecimiento dependen en gran medida de las condiciones económicas. La mayoría de las veces, las condiciones macroeconómicas en constante cambio provocan volatilidad en estos REIT. Uno de esos factores macroeconómicos es la tasa de interés.
- Estos REIT tienen la naturaleza de arrendamiento a corto plazo. Esto significa que alquilan por un plazo más corto en comparación con otras propiedades inmobiliarias y, por lo tanto, afecta las oportunidades de crecimiento asociadas con los REIT.
- Son difíciles de configurar y, por lo tanto, allanan el camino para el concepto de barreras de entrada. La enorme inversión en REIT, particularmente industrial, hace que muy pocos jugadores entren o mantengan la competencia.
- Los REIT industriales pueden estar sujetos a riesgos de exceso de oferta. Durante la prosperidad económica, el progreso industrial es un hecho, y esto tiende a afectar negativamente el perfil de la oferta y la demanda.
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Conclusión
Los REIT industriales se han desempeñado por encima de las expectativas en la última década. Este desempeño se debe principalmente a la ola de comercio electrónico y la creciente demanda de espacios industriales amigables con la tecnología. Los gigantes del comercio electrónico como Amazon, Walmart y Home Depot son los mayores inversores en espacios industriales.
Hasta el final del año fiscal 2019, los REIT registraron fuertes diferenciales de arrendamiento e impulsaron el crecimiento de los alquileres de manera bastante impresionante. Los niveles de ocupación también aumentaron a un récord a pesar del alto crecimiento de los alquileres. Los dos factores más importantes para este crecimiento de REIT han sido el comportamiento de los stocks industriales y el perfil de oferta y demanda de los espacios industriales.
Cabe señalar que estos REIT corren riesgos relacionados con la financiación, ya que dependen en gran medida del dinero que se ha tomado prestado de empresas o inversores. El aumento de las tasas de interés puede dañar dichos REIT y deteriorar sus márgenes.
