Significado de los bonos hipotecarios
La fianza hipotecaria se refiere a una fianza emitida a un inversor que está respaldada por un conjunto de hipotecas garantizadas por la garantía de una propiedad inmobiliaria (residencial o comercial) y, por lo tanto, hace que el prestatario pague una serie predeterminada de pagos, cuyo incumplimiento puede conducir a la venta o incautación. del activo.
Los inversionistas reciben un pago mensual que incluye intereses y el monto del capital cuando el prestatario paga intereses y el pago de la deuda que pidió prestado dinero manteniendo algunos activos inmobiliarios como garantía, y en caso de que el prestatario incumpla, el activo puede venderse para pagar. de los tenedores de bonos garantizados por esos activos.
¿Cómo funciona la fianza hipotecaria?
Cuando una persona compra una casa y la financia manteniéndola como hipoteca, el prestamista obtiene la propiedad de esa hipoteca hasta que el préstamo esté completamente pagado. El prestamista incluye bancos y compañías hipotecarias que otorgan un préstamo sobre dichos activos inmobiliarios. Los bancos luego agrupan estas hipotecas y las venden a un banco de inversión o cualquier entidad gubernamental con un descuento. De esta manera, los bancos obtienen dinero instantáneamente que originalmente obtendrían durante el plazo de un préstamo, y también logran trasladar el riesgo de incumplimiento de ellos mismos a los bancos de inversión.
Luego, un banco de inversión transfiere ese paquete a un SPV (vehículo de propósito especial) y emite bonos sobre esos préstamos que están respaldados por la hipoteca. El flujo de efectivo de estos préstamos es en forma de intereses más el pago del principal se transfiere cada mes a los tenedores de bonos hipotecarios. Este proceso de agrupar hipotecas y transferir el flujo de efectivo de la deuda a los tenedores de bonos se denomina titulización. Un banco de inversión mantiene su participación en el componente de interés de un préstamo y transfiere el resto del componente de interés más principal a los tenedores de bonos.
Tipos
Hay varios tipos de MBS (seguridad respaldada por hipotecas):
# 1 - Valores de transferencia de hipotecas
Bajo este tipo de MBS, los pagos se realizan proporcionalmente entre los tenedores de bonos a medida que se reciben. Si el total de bonos emitidos son de 1,000 $ 1,000 cada uno y hay 10 100 inversionistas que tienen bonos cada uno, entonces cada inversor recibiría 1/10 º del pago pasado a ellos. Cada inversor obtendría su parte del pago según su participación. Si existen pagos anticipados, se traspasará proporcionalmente a los bonistas. Ningún tenedor de bonos obtendría más o menos que su proporción de tenencia total de bonos en esas hipotecas. En caso de incumplimiento, cada inversor soportaría la pérdida (si el valor del activo cae por debajo del valor nominal de los bonos) de su proporción en bonos.
Por lo tanto, los inversionistas o tenedores de bonos de MPS enfrentan riesgos de pago anticipado y extensión iguales a sus tenencias.
# 2 - CMBS (Seguridad respaldada por hipotecas garantizadas)
Hemos visto anteriormente cómo los inversores de MPS se enfrentan al riesgo de pago anticipado y, en caso de pago anticipado, cómo lo recibe cada inversor, independientemente de si lo necesita o prefiere en ese momento. Muchos inversores están preocupados por el riesgo de pago anticipado y de incumplimiento.
CMBS ayuda a mitigar estos problemas al dirigir los flujos de efectivo de las hipotecas a diferentes clases, o capas llamadas tramos de modo que cada clase tenga una exposición diferente a ambos riesgos. Cada tramo se rige por un conjunto diferente de reglas sobre cómo se distribuirá el pago. Cada tramo recibe pagos de intereses todos los meses, pero los montos de principal y prepago se pagan de forma secuencial. CMBS está estructurado de tal manera que cada clase de bono se retiraría en serie en orden.
Si hay 4 tramos, entonces la regla para el principal mensual y el pago anticipado de los tramos sería la siguiente:
- Tramo 1 : recibiría todo el monto del principal y los pagos anticipados hasta que el saldo del principal sea cero.
- Tramo 2: después de que el tramo 1 se haya pagado por completo, recibirá todo el monto principal y los pagos anticipados hasta que el saldo del principal sea cero.
- Tramo 3: después de que el tramo 2 esté totalmente pagado, recibirá todo el monto principal y los pagos anticipados hasta que el saldo del principal sea cero.
- Tramo 4: después de que el tramo 3 esté totalmente pagado, recibirá el monto principal y los pagos anticipados hasta que el saldo del principal sea cero.
De esta forma, el riesgo de prepago se distribuye entre tramos. El mayor riesgo de pago anticipado se encuentra en el Tramo 1, mientras que los tramos más bajos actúan como un amortiguador en caso de que el prestatario incumpla. En el ejemplo anterior, el Tramo 4 tiene el riesgo de incumplimiento más alto y el riesgo de pago anticipado más bajo, ya que obtiene el pago por adelantado después de que los tres tramos anteriores se hayan pagado por completo y absorban pérdidas en caso de incumplimiento.
Ejemplo
Suponga que 10 personas tomaron un préstamo de $ 100,000 al 6% cada una manteniendo la casa como garantía en el banco ABC, por un total de una hipoteca de $ 1,000,000. Entonces, el banco vendería este conjunto de hipotecas que asciende a un banco de inversión XYZ y usaría ese dinero para hacer nuevos préstamos. XYZ vendería bonos de $ 1,000,000 (1000 bonos de $ 1000 cada uno) al 5% respaldados por estas hipotecas. El banco ABC pasaría el interés recibido ($ 5,000) más el componente de pago en el primer mes a XYZ después de mantener un margen o tarifa. Digamos que la tasa de guardado es 0,6% (0,05% mensual) del monto del préstamo, por lo que la cantidad aprobada el 1 stmes a XYZ es $ 4500 más el monto de reembolso. XYZ también mantendría su margen de 0.6% (0.05% mensual) sobre el monto del préstamo y pasaría el resto del interés de $ 4000 más el monto de reembolso el primer mes a los tenedores de bonos hipotecarios.
De esta manera, el banco de inversión puede comprar más hipotecas de un banco a través del dinero recibido de la venta de bonos, y los bancos también pueden usar el dinero recibido de la venta de hipotecas para hacer nuevos préstamos. En caso de incumplimiento por parte de los propietarios, la hipoteca podría venderse para pagar a los inversores.
Bonos hipotecarios frente a obligaciones
La principal diferencia entre debenture y bono hipotecario es que el bono debenture no está garantizado y está respaldado solo por la plena fe y el crédito de la empresa emisora, mientras que el bono hipotecario está respaldado por la garantía que puede venderse en caso de que el prestatario incumpla. Por lo tanto, la tasa de interés de MBS es más baja que la de los bonos de obligaciones debido al menor riesgo.
La otra diferencia radica en el pago y la frecuencia de pago. Los bonos hipotecarios se pagan mensualmente e incluyen intereses y un componente principal. Los bonos de obligación, por otro lado, se pagan anualmente o semestralmente, lo que incluye solo el componente de interés, y el monto principal se paga al vencimiento.
Ventajas
- Los valores respaldados por hipotecas ofrecen un rendimiento más alto que los valores del Tesoro.
- Ofrece rendimientos ajustados al riesgo más altos que otros bonos de obligaciones debido al respaldo de activos hipotecados, lo que reduce su riesgo.
- Proporcionan diversificación de activos, ya que tienen una baja correlación con otras clases de activos.
- Proporciona ingresos regulares y frecuentes en comparación con otros productos de renta fija. MBS tiene pagos mensuales, mientras que los bonos corporativos ofrecen pagos anuales o semestrales.
- Un valor respaldado por hipoteca es una inversión más segura que los bonos de obligaciones, como en caso de incumplimiento, y la garantía se puede vender para pagar a los tenedores de bonos.
- MBS no tiene riesgo de cola, ya que no hay un pago de capital a tanto alzado al vencimiento porque el pago mensual implica interés más el componente principal, que se distribuye durante la vida de un bono. Mientras que en otros bonos, existe un alto riesgo de cola debido al pago único de principal al vencimiento, lo que aumenta el riesgo para los tenedores de bonos.
Desventajas
- Los valores respaldados por hipotecas ofrecen un rendimiento más bajo que los bonos de obligaciones.
- Los valores respaldados por hipotecas, a menudo promocionados como una inversión segura, atrajeron publicidad negativa debido a su papel en la crisis de las hipotecas de alto riesgo de 2008. Los bancos, debido a su alta rentabilidad, se volvieron complacientes y otorgaron préstamos a personas con baja solvencia crediticia. Cuando las hipotecas de alto riesgo incumplieron, resultó en la pérdida de millones de dólares de dinero de los inversores y la quiebra de muchos grandes bancos de inversión como los hermanos Lehman. Entonces, estos bonos son tan buenos como el activo y las personas que piden dinero prestado sobre esos activos.
- Dichos tenedores de bonos enfrentan el riesgo de pago anticipado en caso de una bajada de la tasa de interés en el mercado. Además, el dinero que reciban deberá invertirse a un tipo menor, lo que reduce su rentabilidad.
Conclusión
Los bonos hipotecarios como clase de activos ofrecen diversificación y ofrecen al inversor un rendimiento más alto que la tesorería y un riesgo menor que los bonos de obligaciones. Además, proporcionan dinero a los bancos de inversión para comprar más hipotecas y a los bancos para prestar más dinero, lo que ayuda a mantener competitivas las tasas hipotecarias y la liquidez de los mercados.
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Esta ha sido una guía para los bonos hipotecarios y su significado. Aquí discutimos los tipos de bonos hipotecarios junto con un ejemplo, ventajas, desventajas y sus diferencias con los bonos de obligaciones. Puede obtener más información sobre finanzas en los siguientes artículos:
- Hipoteca de tasa fija
- Enlace de bala
- Escalera de enlace
- Ejemplo de fondo de bonos
