¿Qué son las obligaciones hipotecarias garantizadas?
La Obligación Hipotecaria Colateralizada (CMO) es un tipo de inversión respaldada por hipotecas en la que una serie de hipotecas se agrupan y se venden como valores de inversión. La entrada de efectivo se produce cuando los prestatarios reembolsan sus préstamos, que luego se pagan a los inversores de la CMO.
¿Cómo funcionan los CMO?
La Obligación Hipotecaria Garantizada se divide en varias categorías de riesgo conocidas como tramos. Estas clases múltiples están destinadas a inversores con diferentes apetitos de riesgo y expectativas de rentabilidad. Tienen diferentes fechas de vencimiento y se clasifican de acuerdo con la prioridad de los pagos, es decir, algunos tramos se liquidan antes que otros. Como resultado, cada tramo se comporta como un valor separado con diferentes principales y cupones pendientes.
El tramo más arriesgado será el primero en soportar la peor parte de las pérdidas derivadas del incumplimiento y, a su vez, será recompensado con la tasa de cupón más alta de todas. En el caso de pagos anticipados, la clase de menor riesgo recibe su acción primero y tendrá las tasas de rendimiento más bajas. Estructurar el CMOS de esta manera no elimina ni reduce el riesgo. En cambio, el riesgo se distribuye entre los inversores según sus perfiles de riesgo.
Tipos de tramos en CMO
# 1 - Tramos de crédito
Esta es la forma más común de sucursal, que apunta a la protección crediticia. La estructura consta de tramos senior y junior. Los tramos junior absorben cualquier pérdida resultante del incumplimiento de los prestatarios antes de que pueda transferirse a los tramos senior. Cualquier flujo de caja disponible se pone primero a disposición de los tramos senior. Este tipo de estructura también se conoce como la "estructura en cascada". Por lo general, también se define un umbral de activación en el que, después de un cierto nivel de morosidad, las pérdidas también comienzan a transferirse a los tramos senior.
# 2 - Sobregarantía
Esto se refiere a una situación de mejora crediticia en la que el valor principal de las CMO emitidas es mucho menor que el valor total de las hipotecas subyacentes. Esto hace que el CMOS esté sobre colateralizado donde no experimentan pérdidas hasta que el valor de las hipotecas cae por debajo del principal de los CMO, lo que lleva a una garantía insuficiente. Esta condición es común en el caso de préstamos de alto riesgo.
# 3 - Exceso de propagación
El término exceso de margen se refiere a la diferencia entre la tasa de cupón de los CMO emitidos y la tasa de interés promedio ponderada de todas las hipotecas del grupo. Mantener el margen excesivo proporciona un colchón para cualquier pérdida que pueda ocurrir en el futuro. Este margen se almacena en una cuenta de margen y se utiliza para mantener los pagos a tiempo en caso de incumplimiento y falta de pago.
# 4 - Tramo de prepago
El tramo de prepago es un modo de proporcionar un nivel de protección contra el riesgo de prepago. El pago anticipado de las hipotecas en el grupo acorta la vida útil de los CMO, ya que el principal se paga antes del vencimiento y los pagos de intereses futuros desaparecen. Los tramos de pagos anticipados reasignan el riesgo de pagos anticipados en varios tramos. Esto se puede abordar de varias formas:
- Tramo de tiempo: todos los pagos de principal disponibles a la vez se utilizan para liquidar el primer tramo. Los siguientes pagos anticipados pasan al siguiente tramo de la secuencia. De esta forma, los diferentes tramos maduran en diferentes momentos.
- Tramos paralelos: esto ocurre cuando las tasas de cupón de todos los tramos eventualmente igualan las tasas de interés de las hipotecas en el grupo. Los tramos pueden tener tasas fijas o variables, pero todo se reduce a igualar las tasas hipotecarias.
- Bonos Z / Bonos de Devengo - Se refiere a un CMO que tiene un tramo “Z”. Este tramo suele ser el último tramo y no recibe ningún pago de intereses al principio. Todos los intereses devengados por este tramo se destinan a amortizar el principal de otros tramos. Una vez que se liquidan otros tramos, este tramo comienza a recibir los pagos adeudados.
- Bonos programados y bonos complementarios: los bonos programados reciben pagos anticipados según un calendario predefinido, y cualquier exceso es absorbido por los bonos de apoyo, también conocidos como bonos complementarios.
# 5 - Tramo de cupones
Este tipo de tramos se aborda reasignando los cupones de las hipotecas y se realiza principalmente después de que se logra el pago anticipado. El tramo de cupones produce dos tipos principales de tramos:
- Tramo de solo interés (IO): este tramo solo recibe el interés calculado sobre un principal nocional. No se realizan pagos de capital. Por lo tanto, no enfrenta ningún riesgo de pago anticipado.
- Tramo de solo principal (PO): este tramo solo está configurado para recibir el pago de principal y no los intereses, y por lo tanto se vuelve más vulnerable a los pagos anticipados.
Ventajas
- La transición permite a los inversores obtener beneficios más adecuados a sus perfiles de riesgo y expectativas de rendimiento de la inversión.
- Los CMO benefician a las instituciones financieras al permitirles emitir valores estructurados de manera que no tengan que preocuparse por realizar pagos a todos los inversores a la vez. Algunos reciben pagos antes que otros y los que no se han apuntado.
- Los inversores tienen acceso a un conjunto variado de préstamos hipotecarios bajo un mismo techo.
Desventajas
- Riesgo de pago anticipado: los pagos anticipados acortan la vida útil de un CMO y los pagos futuros dejan de existir.
- Riesgo de tasa de interés: los pagos anticipados son más comunes cuando las tasas de interés del mercado caen, ya que los propietarios buscan opciones de refinanciamiento para reducir sus costos de préstamos.
- Riesgo de mercado: la condición económica general también afecta el funcionamiento de una OCM.
- Riesgo de liquidez: los préstamos hipotecarios no son líquidos. Si un inversor busca salir de una posición, no es muy fácil.
Limitaciones
El desempeño de un CMO depende en gran medida de la calidad de los préstamos subyacentes. Si las hipotecas subyacentes son subprime, la probabilidad de incumplimiento es mucho mayor.
Conclusión
Los CMOS son estructuras financieras complejas que se rigen por los diferentes términos asociados a las hipotecas en el pool. Como tal, no es muy fácil evaluar los riesgos y beneficios asociados. A veces, los inversores quedan tan cegados por los ingresos que se supone que van a llegar que se olvidan de evaluar la calidad del subyacente.
La crisis de las hipotecas de alto riesgo fue el resultado de esta ignorancia. Esto llevó a un mayor control por parte de los organismos reguladores. Los CMO son buenas opciones de inversión, pero como todo lo demás, deben evaluarse los posibles riesgos y pérdidas antes de tomar decisiones de inversión.
