Significado de ejecución hipotecaria
La ejecución hipotecaria se define como las medidas tomadas por el prestamista cuando el prestatario no paga el préstamo. En esto, el prestamista toma el control legal de la propiedad hipotecada y vende el activo (propiedad) para recuperar el monto del préstamo.
Tipos de ejecución hipotecaria
# 1 - Judicial
Esta es la ejecución hipotecaria habitual que ocurre cuando un prestamista informa al prestatario de los pagos atrasados y, además, cuando el prestatario no se recupera del incumplimiento, el prestamista demanda al prestatario y se archiva en la oficina del registrador del país. El caso se pone en el registro público y después del juicio, la propiedad se subasta.
# 2 - No judicial
Aquí, el prestamista tiene plena autoridad para vender la propiedad cuando el prestatario incumple. Aquí también el caso se registrará en la oficina del registrador del país y el prestatario tendrá tiempo para compensar el incumplimiento que el prestamista tiene derecho a ir inmediatamente a la subasta o la venta de la propiedad y aquí la diferencia está ahí. No habrá juicios ni procedimientos judiciales extensos.
Proceso de ejecución hipotecaria
El proceso varía de un estado a otro, pero en general, tienen 5 características similares:
# 1 - Incumplimiento de pago por parte del prestatario
Cuando el prestatario no cumple con al menos un pago del préstamo, se le asigna un criterio predeterminado. El prestamista enviará un aviso de pago atrasado indicando que no ha realizado el pago e incluso ofrecerá un período de gracia de 15 días para realizar el pago. Después de 15 días, se le cobrará al prestatario el pago atrasado y otras multas. Si el prestatario no realiza dos o tres pagos, se le enviará ahora un aviso de demanda que es más grave que un aviso de pago atrasado.
# 2 - Aviso de incumplimiento (NOD)
Cuando el prestatario no realiza el pago durante tres a seis meses, el prestamista enviará una notificación de incumplimiento a la oficina del registrador del país. También se envía una copia de esto al prestatario, quien además tiene 90 días para pagar la factura reciente y restablecer el préstamo. Este período se denomina período de reinstalación.
# 3 - Aviso de venta de activos
Si el prestatario aún no puede realizar el pago dentro de los 90 días, el prestamista comienza con el proceso de ejecución hipotecaria. El prestamista volverá a enviar un aviso a la oficina del registrador del país con una copia al prestatario y también publicará un aviso legal en el periódico durante tres semanas consecutivas antes de que la casa sea realmente subastada. El prestatario todavía tiene cinco días antes de la subasta para compensar los pagos atrasados.
# 4 - Subasta pública
El prestamista calculará una oferta de apertura por la propiedad antes de que sea subastada. El precio se estima en base al saldo del préstamo pendiente y cualquier tipo de gravamen o impuestos que no se paguen. La propiedad se vende al mejor postor. La escritura de fideicomiso se pasa al nuevo propietario de la propiedad y el prestatario tiene ahora 3 días para desalojar la propiedad.
# 5 - Propiedad inmobiliaria
Si la propiedad no se vende en la subasta, se convierte en propiedad del banco o propiedad inmobiliaria. Cuando esto ocurre, el prestamista es el dueño de la propiedad e intentará vender la propiedad por medio de un corredor o un agente. Para hacer que el trato sea más atractivo, el prestamista puede eliminar parte de los cargadores de gravámenes y otros cargos, dando así alguna forma de descuento a la parte interesada por comprar la propiedad considerada.
Subasta de hipotecas
En una subasta, el prestamista generalmente establece una oferta antes de la subasta en función del precio que se estima teniendo en cuenta el saldo del préstamo pendiente y cualquier tipo de gravamen o impuestos que no se paguen. Esta notificación también se proporciona en los periódicos y sitios web locales para que los compradores interesados se presenten a la subasta.
El día de la subasta, basándose en la oferta preestablecida, los subastadores pueden ofertar por precios superiores. El propósito de la subasta es obtener el precio más alto posible de la propiedad. Se considera a la persona con la oferta más alta o la cantidad suficiente para que el prestamista cubra el préstamo y la propiedad se entrega a la persona.
El prestatario dispone de tres días para desalojar la propiedad y entregarla al nuevo propietario. Por otro lado, si el prestamista no obtiene buenas ofertas en la subasta, el prestamista se hará cargo de la propiedad y tratará de venderla en el futuro a través de corredores o agentes.
¿Cómo evitarlo?
- Uno de los pasos más importantes para evitar una ejecución hipotecaria es evitar el impago de los préstamos y convertirse en un incumplimiento.
- Uno debe tomarse un tiempo del prestamista en casos de emergencias graves antes de meterse en problemas con una acción legal. A esto se le llama tolerancia.
- Si uno puede estar de acuerdo en que, después de un incumplimiento, nunca se repetirá lo mismo, el prestamista podría darle un respiro al prestatario y renunciar a la obligación que se llama condonación de la deuda.
- Cuando el prestamista distribuye el monto del pago atrasado durante un período más prolongado, el prestatario se siente cómodo.
- Cuando el prestamista acepta cambiar los términos del préstamo o extender el período de amortización, esto puede dar cierta flexibilidad al prestatario.
Consecuencias de la ejecución hipotecaria
- Uno tiene que desprenderse de su propia casa y cualquier tipo de equidad que se haya presentado.
- Provoca estrés y ansiedad porque uno se queda sin hogar sin saber a dónde ir después.
- Hace mucho daño al puntaje crediticio y obtener un segundo préstamo en el futuro se vuelve muy difícil.
- Uno puede deber un saldo deficiente incluso después de la venta por ejecución hipotecaria.
- Se pueden perder oportunidades de arrendamiento o asistencia que pueden estar disponibles más adelante.
- Bajo el proceso de hipoteca de Fannie Mae, uno perderá la capacidad de comprar otra casa por otros siete años.
Impacto
- Es la calificación crediticia la que se ve afectada drásticamente.
- Las viviendas están disponibles a un precio más económico que el precio real del mercado.
- Crea una oportunidad para que los compradores de viviendas nuevas compren viviendas a precios reducidos.
- Incluso después de la ejecución hipotecaria, es posible que el prestatario deba compensar el déficit del préstamo.
- Problemas de empleo en determinados campos donde se comprueba la calificación crediticia del candidato.
Ventajas
- Cuando el mercado inmobiliario cae, muchos propietarios encontrarán que su casa no vale una hipoteca. En estos escenarios, puede ser bueno para los propietarios reducir su carga y comenzar de nuevo.
- Es beneficioso para los compradores de viviendas nuevas que encontrarán propiedades a precios más baratos.
- También es una forma de ahorrar dinero. Cuando el prestatario se da cuenta de que no hay forma de evitar que se lleve a cabo la ejecución hipotecaria, uno puede dejar de intentarlo y ahorrar el dinero que de otro modo se utilizó para hacer pagos mensuales y comenzar de nuevo cuando finalice la ejecución hipotecaria.
Desventajas
- La calificación crediticia es la más afectada y cae drásticamente.
- Uno pierde su propia casa y en tiempos de crisis encontrar una nueva casa es muy difícil.
- También afecta al empleo en el que se verifica algún tipo de historial crediticio de los individuos.
- Obtener un nuevo préstamo o hipoteca se vuelve muy difícil.
- Cuando ocurre una ejecución hipotecaria, aumenta la carga fiscal del prestatario y, a los ojos del IRS, la deuda se condona se considera un ingreso.
