Definición de refundición de hipoteca
La refundición hipotecaria es cuando el prestatario paga por adelantado una parte o la cantidad total del principal pendiente que resulta en una reducción del saldo del préstamo y, por lo tanto, la institución financiera vuelve a calcular los pagos mensuales del préstamo hipotecario en función del período restante, el monto del principal pendiente y la tasa de interés.
- Cuando el prestatario tiene una gran cantidad de dinero, dicho dinero se puede transferir al prestamista en forma de hipoteca para reducir el saldo pendiente del préstamo y reducir la carga de intereses y la carga de capital mensual de dicho préstamo. .
- Por lo tanto, el prestatario paga un anticipo para compensar el monto principal pendiente, y el prestamista vuelve a calcular el monto pendiente con el período restante de vencimiento y la tasa de interés, lo que proporciona el monto de la hipoteca reestructurado.
- Además, la cantidad total de intereses pagaderos por el prestatario al prestamista después de la refundición de la hipoteca será obviamente menor en comparación con la cantidad que el prestatario habría pagado sin hacerlo.
- Esto se debe al valor temporal del factor dinero presente en el cálculo de intereses del principal pendiente.
¿Cómo funciona la refundición hipotecaria?
La refundición de hipotecas se basa en el principio básico de las finanzas. Existen varios factores por los cuales el prestamista cobra intereses, que incluyen tanto el factor tiempo como el factor de riesgo. El concepto del valor del dinero en el tiempo funciona, teniendo en cuenta los diferentes elementos como la tasa de interés, el período de tiempo y el monto pendiente de endeudamiento, etc. Normalmente existen cronogramas de amortización específicos para el reembolso del préstamo, que incluyen el pago o pago mensual igual de capital e intereses según la tasa predefinida.
No obstante, si el reembolso del principal es superior al saldo pendiente a pagar en una determinada cuota, el saldo pendiente se volverá a calcular utilizando los conceptos financieros teniendo en cuenta el valor presente del saldo del préstamo descontado a la tasa de interés.
Cálculos de refundición de hipotecas
Todos los prestatarios no permiten la refundición de un préstamo. Por lo tanto, lo primero que se debe asegurar es que el prestatario permite lo mismo según el contrato celebrado. Deben cumplirse las siguientes condiciones adicionales:
- Deben cumplirse los estándares mínimos de reducción del principal: cuando el prestatario permite la refundición, existen normas específicas relacionadas con el reembolso del monto mínimo del principal, que debe cumplirse como primera condición.
- El prestatario debe pagar las tarifas de refundición según las normas de las instituciones financieras.
A continuación se muestra el ejemplo de cálculo para refundir su hipoteca.
| Informe detallado | Cantidad |
| Saldo de capital actual | $ 1,125,000.00 |
| Tasa de interés anual | 5,00% |
| Pagos de capital e intereses mensuales actuales | $ 100,000.00 |
| Parte de interés restante | $ 29,671.58 |
| Reducción de la suma global del principal | $ 500,000.00 |
| Tarifa de refundición | $ 25,000.00 |
El número de pagos restantes es 12. Calcule los ahorros hipotecarios refundidos.
Solución:
El número de pagos restantes es 12. Ahora, calcularemos primero el saldo del préstamo refundido.
- Saldo del préstamo refundido = Saldo actual del principal - Reducción de la suma global del principal
- = $ 1,125,000 - $ 500,000
- = $ 625 000
Cálculo del monto restante de la cuota:
- Cuota = Monto principal / Factor de anualidad @ 5% durante 12 meses
- = $ 625 000 / 11,68122
- = $ 53,504.69
Tipos de hipotecas que pueden reembolsarse
- Como se mencionó anteriormente, solo se pueden refundir aquellas hipotecas en las que las condiciones específicas permitan la refundición. Dichas hipotecas están asociadas a un préstamo amortizado negativamente, el cual tiene una estructura de pago tal que permite programar el pago de un monto menor que los cargos por intereses del préstamo.
- Las hipotecas amortizadas negativamente también se denominan hipotecas de tasa ajustable con opción de pago o opción ARM.
- Además, ningún préstamo respaldado por el gobierno se puede volver a emitir y, por lo tanto, los CD Jumbo, el USDA, el préstamo VA, etc. no se pueden volver a emitir.
Diferencia entre refundición y refinanciación hipotecaria
- Cuando el prestatario realiza una cantidad considerable de reembolso del préstamo a tanto alzado y cumple las condiciones predefinidas, dicho reembolso se puede denominar como refundición de la hipoteca, mientras que, por otro lado, el refinanciamiento del préstamo se produce cuando el prestatario convierte el préstamo existente en un nuevo préstamo que los diferentes términos del préstamo son condiciones favorables para el prestatario. Por lo tanto, existe una delgada línea que define la diferencia entre la refundición y la refinanciación de hipotecas.
- Según los términos del primero, el prestatario realiza pagos de suma global adelantándose al programa de pago establecido, y el prestamista reprograma el monto del saldo del principal pendiente siendo el monto menor en términos de pago de intereses anual, número de años de reembolso, y reembolso anual de principio, mientras que en el último, la transferencia del préstamo tiene lugar cuando el nuevo prestamista ha sido transferido el préstamo del antiguo prestamista y el reembolso adicional debe hacerse al nuevo prestamista solo de acuerdo con los nuevos términos de el préstamo.
Pros y contras de la reforma hipotecaria
A continuación se presentan algunos de los pros y contras de la refundición de hipotecas.
Ventajas de la refundición de hipotecas
- El interés total pagado sobre los préstamos es mucho menor en comparación con la cantidad de interés pagadero si no se realiza la refundición de la hipoteca. Por lo tanto, reduce la carga de pago mensual
- La tasa de interés promedio pagadera por el prestatario se ajusta a la tasa de interés pagadera esperada.
- Volver a calificar para un nuevo préstamo se convierte en un trabajo tedioso y, por lo tanto, el proceso de refundición de la hipoteca elimina los trabajos administrativos necesarios para obtener un nuevo préstamo.
Contras de la refundición de hipotecas
- El proceso de refundición de la hipoteca no reduce el período de tiempo del plazo del préstamo; por lo tanto, a diferencia del refinanciamiento, no reduce el período del préstamo.
- Aunque los pagos de intereses se reducen debido a la refundición, el inconveniente es que hace que una mayor parte de su dinero se acumule en la hipoteca y, por lo tanto, hay posibilidades de una crisis de liquidez.
- La refundición implica cargos como tarifas, cargos administrativos, etc. y, por lo tanto, aumenta la carga de las tarifas de financiamiento.
Conclusión
La discusión anterior mostró claramente que la refundición de una hipoteca es diferente de un refinanciamiento debido a las razones antes mencionadas. Además, la refundición de hipotecas ha proporcionado una manera fácil para que los prestatarios reduzcan la carga de intereses durante un período de tiempo manteniendo el mismo período de vencimiento y reduciendo el reembolso del principal cada mes después de proporcionar una cantidad global de pago del principal por adelantado. al prestamista.
