Definición de financiación del vendedor
La financiación del vendedor es un acuerdo entre el comprador y el vendedor de la propiedad inmobiliaria, en el que en lugar de una institución financiera, el vendedor gestiona el proceso hipotecario y otorga el préstamo; el comprador hace un pago inicial del monto principal del precio de la propiedad y luego el monto restante es a través de pagos mensuales con un porcentaje de interés cobrado sobre el préstamo.
Tipos de financiación del vendedor
A continuación se muestran los tipos de financiación del vendedor:
- Hipoteca con todo incluido : - En este caso, el propietario vende la casa al comprador por una escritura de fideicomiso con todo incluido y lleva un pagaré por el saldo total del precio de la vivienda en cumplimiento con un pago inicial menor, si corresponde.
- Alquiler con opción a compra: - El comprador tiene la opción, pero no la obligación, de comprar una propiedad al vendedor, pero el comprador tiene el derecho a ser propietario de la casa con el pago inicial y al mismo tiempo paga el alquiler mensual regular. Al final del plazo dado de un contrato, el comprador tiene la opción de pagar el saldo del contrato al vendedor. En tales contratos, los vendedores suelen cobrar una cantidad decente de pago inicial no reembolsable en caso de que el comprador decida no comprar. En otros casos, el Comprador obtiene protección con un registro del contrato de arrendamiento por el cual el vendedor no puede vender la propiedad a nadie más.
- Segundo gravamen / hipoteca junior : - Muchas veces el vendedor se siente arriesgado al hacer un contrato de financiamiento del vendedor con un comprador, por lo que el comprador tiene la opción de tomar una segunda hipoteca, es decir, la mayor parte del financiamiento se realiza desde un banco y el vendedor lo hace restante. En este tipo de contrato, el Comprador realiza dos pagos, cada mes, es decir, el primero al banco y el segundo al vendedor. Este tipo de contrato reduce el riesgo de incumplimiento por parte del comprador.
- Wrap-Around : - La hipoteca integral es una buena oportunidad para que el vendedor obtenga una mejor tasa de rendimiento. Si el vendedor tiene una hipoteca que no se pagó por completo, pero el vendedor vende la propiedad con la opción de financiación del vendedor en la que puede cobrar una tasa más alta sobre el precio de la propiedad menos el pago inicial y mantener el pago continuo de su hipoteca de un banco como además de obtener una tasa de rendimiento adicional. Por ejemplo, el Sr. X compró una casa con una hipoteca de $ 200 000 a una tasa del 4,5%. El valor actual de la casa es de 250.000 dólares. Entonces, Él hace un contrato de financiamiento de vendedor con un nuevo comprador al tomar un pago inicial de $ 50,000 y $ 200,000 restantes con una tasa de interés del 7.5%. Dichos contratos se realizan principalmente a través de empresas de depósito en garantía, que se aseguran de que el proceso de pago sea claro.
- Contrato de tierra : - En este tipo de contrato, el título de propiedad no se transfiere al comprador, sino que obtiene un interés equitativo en una propiedad. Solo después de realizar el pago final del contrato firmado, el comprador obtiene la transferencia legal de la propiedad del vendedor.
Ejemplo de financiación del vendedor
El Sr. X está vendiendo su casa a 250.000 dólares. El Sr. Y trabaja por cuenta propia y aún no puede obtener un buen puntaje crediticio debido a la irregularidad en sus ingresos. El Sr. Y no puede tomar el préstamo con el método tradicional. El Sr. X realiza una verificación de antecedentes del Sr. Y y es capaz de desarrollar confianza en su profesión en general. Por lo tanto, el Sr. X y el Sr. Y llegan a un acuerdo en el que el Sr. Y acepta pagar un pago inicial de $ 50,000 y $ 200,000 restantes en EMI durante un período de 20 años con un interés adicional del 6%.
Solución
A continuación se proporcionan datos para el cálculo del pago.
El cálculo de EMI es el siguiente:
- = (($ 200 000 X 0,005) X (1 + 0,005) 240 ) / ((1 + 0,005) 240 - 1)
- EMI = 1432,86
Pago total
- Pago total = 343886,9
En el ejemplo anterior, el comprador y el vendedor celebran un contrato sin involucrar a ninguna otra institución financiera. Factores importantes requeridos -
- El vendedor posee la propiedad. (Deuda cero / cantidad muy baja de deuda que se puede liquidar al cerrar este trato)
- El vendedor completa intencionalmente todos los documentos legales requeridos para transferirlos al comprador.
- El contrato entre el comprador y el vendedor en el que el comprador acepta pagar según los términos del contrato de financiación del vendedor.
Ventajas del financiamiento del vendedor
Ventajas para el comprador
- Menos papeleo : - Aunque el vendedor todavía necesita demostrar total confianza en usted para celebrar dicho acuerdo, menos papeleo y procedimientos lo facilitan.
- Negociable : - A diferencia del banco o cualquier otra institución financiera, el comprador puede negociar los términos, condiciones y tasa de interés.
- Costo más bajo : - Sin prestamista institucional, no hay cargos de procesamiento, cargos administrativos o cargos de origen.
- Cierre más rápido : - Sin burocracia, procesos repetitivos, inspecciones, etc.
Ventajas para el vendedor
- El vendedor puede vender la propiedad en las mismas condiciones sin costosas reparaciones o modificaciones necesarias por parte de los prestamistas convencionales.
- Inversión familiar : - La hipoteca garantizada por la propiedad que realmente poseía durante un tiempo es mucho más reconfortante que cualquier otra inversión desconocida.
- Ingresos regulares : - Ingresos continuos sin preocuparse por poseer y administrar una propiedad.
- En caso de incumplimiento, el vendedor se queda con el pago inicial más la propiedad de la propiedad.
- Ventaja fiscal : - La venta a plazos difiere la ganancia de capital sobre la propiedad, lo que ayuda a ahorrar un alto nivel de impuestos.
- Rendimientos más altos : - El contrato de financiación del vendedor proporciona rendimientos más altos durante un período en comparación con la ganancia de capital a largo plazo.
Desventajas del financiamiento del vendedor
Desventajas para el comprador
- Tasa de interés alta : - En muchos casos, la tasa de interés en la financiación del vendedor es más alta en comparación con los bancos.
- Comprensión de los términos : - Cláusulas como "vencimiento a la venta", que el banco puede ejecutar si el vendedor aún no ha pagado la hipoteca completa. El comprador debe leer y comprender todos los términos y su significado legal en el contrato.
- En caso de incumplimiento, después de algún tiempo, si un comprador no puede obtener financiamiento, puede perder todo el dinero pagado en anticipo y pago mensual más la casa.
Desventajas para el vendedor
- Análisis de riesgo : - El vendedor debe analizar el riesgo involucrado en la financiación del vendedor y debe tomar algunas decisiones necesarias con respecto a la participación.
- Confíe en el comprador : - Los bancos realizan un determinado proceso para calificar para el préstamo por una razón. En el caso del vendedor, el vendedor que financia tiene que encontrar la manera de creer en la capacidad y confiabilidad del comprador.
- Incumplimiento : - En caso de incumplimiento, el proceso de ejecución hipotecaria debe ser procesado por un vendedor en caso de que el comprador no se mude.
- Costo de reparación : - El vendedor podría tener que realizar reparaciones y cambios en la propiedad en caso de incumplimiento por parte del comprador.
Conclusión
El financiamiento del vendedor es una mejor opción para las personas que tienen irregularidades en los ingresos o las personas con menor puntaje crediticio. Muchos factores entran en consideración como el enfoque para la negociación en este tipo de contratos, la generación de confianza entre el comprador y el vendedor, la comprensión del requisito legal que debe cumplirse en dichos contratos, en lugar de utilizarlo como herramienta de financiación, esta opción debería ser adecuada. solo si encaja en su estrategia de inversión durante un período. Es importante si dichos contratos se completan a través de abogados legales con puntos importantes para discutir como el precio, la tasa de interés, el interés acumulado, la fecha de pago, la fecha de vencimiento y la cláusula de vencimiento en la venta.
